--- title: "Vente immobilière et dol : établir le caractère déterminant de l’information dissimulée" url: https://gautelier-avocats.com/actualites/vente-immobiliere-et-dol lang: fr description: "Le silence du vendeur peut remettre une vente en cause, à condition de prouver que l’information cachée était déterminante pour l’acquéreur." --- # Vente immobilière et dol : établir le caractère déterminant de l’information dissimulée *Immobilier · Analyse · 4 novembre 2026 · Maëva Gautelier* **Le silence du vendeur peut remettre une vente en cause, à condition de prouver que l’information cachée était déterminante pour l’acquéreur.** Chers acquéreurs, ce que le vendeur a passé sous silence peut suffire à remettre la vente en cause. À une condition : prouver que cela comptait. Les clés sont remises depuis quelques mois. Puis viennent les premières pluies, et avec elles une auréole au plafond, qu’un joint de silicone tout neuf masquait lors des visites. Ou un voisin qui, dès le premier week-end, se révèle invivable. Ou encore un courrier de la mairie évoquant un arrêté de péril dont personne n’avait parlé. Le sentiment d’avoir été trompé est immédiat. La démonstration juridique, elle, est plus exigeante. Car en matière de dol, une question décide presque tout : l’information cachée était-elle déterminante ? ## Ne rien dire peut suffire Le dol n’exige pas un mensonge. Le Code civil vise aussi la dissimulation intentionnelle d’une information dont le vendeur sait qu’elle est déterminante pour l’acheteur (art. 1137 C. civ.). Et l’erreur ainsi provoquée est toujours excusable : on ne peut reprocher à l’acquéreur de ne pas avoir découvert ce qu’on lui cachait (art. 1139 C. civ.). ## Encore faut-il que cela ait compté Tout silence n’est pas un dol. L’information doit avoir été décisive : sans elle, l’acquéreur n’aurait pas acheté, ou pas à ces conditions (art. 1130 C. civ.). Les juges l’apprécient au cas par cas, au regard du projet de l’acheteur, de la nature du bien et de ce que savait le vendeur. Les tribunaux ont ainsi retenu des travaux de fondations passés sous silence, des infiltrations maquillées avant les visites, un arrêté de péril ou encore une cuve enterrée. Le point commun : l’information touchait au cœur de ce que l’acquéreur pensait acheter. ## Une question de preuve C’est à l’acquéreur de démontrer que l’information lui était due, qu’elle était déterminante et qu’elle a été délibérément cachée. Une démonstration qui se prépare avec soin. Selon les cas, l’issue peut être l’annulation de la vente ou une indemnisation, tout en conservant le bien. Et l’action reste ouverte même lorsque le délai de la garantie des vices cachés est expiré. Un silence ne se plaide pas. Il se prouve. ## Parlons de votre dossier Acquéreur qui s’estime trompé ou vendeur mis en cause, nos avocats en contentieux immobilier examinent votre situation et vous orientent vers la bonne stratégie. [Prendre rendez-vous](/prendre-rendez-vous) · +33 4 86 91 14 96 Références : art. 1130, 1137 et 1139 C. civ. ; Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821 ; Cass. 3e civ., 23 septembre 2020, n° 19-18.104. --- ## Coordonnées - **Salon-de-Provence** (Siège) : 109, avenue Gaston Cabrier, 13300 Salon-de-Provence - **Paris** (Bureau secondaire) : 22, rue Bréguet, 75011 Paris — Sur rendez-vous - Téléphone : +33 (0)4 90 50 41 58 - Email : contact@gautelier-avocat.com - Horaires : 9h – 12h / 14h – 18h, du lundi au vendredi - [Formulaire de contact](https://gautelier-avocats.com/contact) *Source : https://gautelier-avocats.com/actualites/vente-immobiliere-et-dol*